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[2016/04/30/Sat]

こんにちは(。・ω・)ノ
実はこっそりファイナンシャル・プランナー(AFP)のあらきです。

先日、日曜日にお休みをいただいて平成28年度税制改正のセミナーに参加してきました♪( ̄▽ ̄)ノ
前職が税務・会計に携わるところでしたので、税制改正についてはなんとなくレーダーが働いてしまうのです。

さて、今回の税制改正の目玉はやはり消費税ですが。。。
実はこれも不動産業としては見逃せないところ!というのがあるんです!
今日はそのあたりをクローズアップしてみたいと思います^^

「土地・建物等を譲渡した場合の特例等の改正」
こちらのリンクは国税庁から配布されているパンフレットです


被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設
近年の空き家の増加もこちらの特例の創設の背景になっているかと思われます。

小難しそうな文言が(1)にずらずらと書かれておりますが、ざくっとくだいてしまうと、


平成28年4月のある日のこと。
3か月前に相続したものの、ほったらかしになったままの実家に連休を利用して久しぶりに訪れました。

「相続したけど、もう住む人がいないオレの実家、どうするかなぁ。。。(´_`。)」
「そうねぇ、、思い出もいっぱいあるだろうけど、維持していくのも大変よね。。( ´△`)」
「思い切って売るのがいいのかもなぁ。。。(´_`。)」

ということで、昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられ、相続直前まで親御さんがたったひとりでお住まいになっていた一戸建てが売りに出されました。

が、さすがに築35年以上ともなるとすぐには買い手もつきません。
売りに出して1か月後の平成28年5月。

「やっぱりなかなか売れないわねぇ。。。( ´△`)」
「この間の大地震もあるし、このままの古い家じゃやっぱキビシイよなぁ。。。(´_`。)」
「そうよね、突然の自然災害は怖いものね。。。( ´△`)」
「よし、こうなったら取り壊してしまって更地で売る方向でいってみるか。。。(´_`。)」

それから3か月後の平成28年8月、更地になった土地は別大興産で買い手が見つかり、4500万円で売ることができました。

1億円を超えない価格で譲渡できましたので、「空き家の譲渡所得の特例」により譲渡所得の3000万円の控除を受けることができます。



いわゆる【居住用財産の譲渡所得の3000万円控除】という制度は従来もありましたが、これは現に居住している、ないし、住まなくなってから3年目の年末までに譲渡するという条件でした。

今回の特例の創設も、家屋の条件や年月の条件、譲渡までの期間に事業用にしたり貸したりはダメ、というような条件、譲渡する時のカタチの条件はありますが、空き家を相続することによる全国的な空き家の増加に歯止めをかけるための施策と思われます。

また、この空き家の特例は、相続した不動産等の譲渡所得を計算する上で、いわゆる「取得費加算の特例」という、相続税申告から3年以内に譲渡した場合に納付した相続税の一定額を取得費に加算できるという特例との選択適用になります。
どちらが節税になるのかはしっかり見極めたいところですね。


【まとめ】

不動産について
 …昭和56年5月31日以前に建てられた家屋(マンションは対象外です)
 …被相続人の居住用家屋及びその敷地であった
 …空き家のままで、居住(相続人自身が住んだり)・事業(事務所や店舗として使ったり)・貸付の用に供されていないこと
 …居住用家屋を除却して譲渡(更地にしてから譲渡)する、または、除却しないで新耐震基準に適合したリフォームをしてから
  譲渡すること

期限について
 …相続の開始があった日から3年目の年末までに譲渡すること
 …かつ、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡すること
   →ということは、平成25年1月2日相続開始分から適用可能、なのです!

譲渡価額について
 …土地建物の譲渡価額を合計して1億円を超えないこと

その他の税務要件とのかねあい
 …取得費加算の特例(一定要件で相続税を取得費に加算できる制度)との選択適用となる
 …居住用財産の買換え特例と重複適用できる
 …確定申告を要する
  →新耐震基準に適合するリフォームをして譲渡した場合には新耐震基準適合書などが必要になります


創設間もない施策ですので、たとえば、
・被相続人が何年もずっと入院したままだったけどどうなの?
とか
・被相続人が介護施設と自宅と半々くらいの居住と言えるかビミョーなカンジだったけどどうなの?
とか
色々と判断に迷いそうな文言も条文に含まれてはおりますが、今後の税務署の質疑応答などで少しずつ細かい要件が具体化していくのかな、とも思われます。

かた苦しいお話になってしまいましたね(^▽^;)
ではまた次回!ヾ(o´∀`o)ノ

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